Entre 2019 et 2023, la part des primo-accédants parmi les dossiers de prêt immobilier est passée de 67 % à 49 %, selon l’Institut Paris Région. Ce recul ne s’explique pas uniquement par la hausse des prix. Le coût des intérêts a subi une déformation bien plus brutale que celle du marché lui-même, et ce sont les ménages sans patrimoine immobilier préalable qui en absorbent l’essentiel du choc.
Coût des intérêts et prix du bien : un écart qui piège les primo-accédants
La plupart des analyses sur la hausse des taux se concentrent sur les mensualités ou la capacité d’emprunt. Le phénomène le plus pénalisant pour les primo-accédants se situe ailleurs : dans la déformation du rapport entre le coût total des intérêts et le prix d’acquisition du bien.
L’Institut Paris Région a mesuré cet écart sur l’Île-de-France. En quatre ans, le coût total des intérêts a bondi de 86 500 euros en moyenne, alors que le prix d’achat (apport plus montant emprunté) n’a progressé que de 33 100 euros. En 2023, les intérêts représentent 33 % du prix d’achat, contre 12 % en 2019.
Pour un ménage qui revend un bien avant d’en acheter un autre, cette surcharge d’intérêts est partiellement compensée par la plus-value latente sur le premier logement. Un primo-accédant n’a pas ce levier. Il absorbe la totalité du surcoût d’emprunt sur ses seuls revenus et son épargne disponible.
Taux immobilier en 2026 : des niveaux qui limitent l’accès au crédit
En août 2026, les taux moyens constatés par les courtiers s’établissent autour de 3,16 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans hors assurance. Les meilleurs profils obtiennent des conditions plus favorables, à partir de 2,85 % sur 15 ans, mais ces dossiers correspondent rarement à des primo-accédants.
Un premier acheteur présente souvent un apport plus faible, un historique bancaire plus court et des revenus en début de progression. Les banques appliquent donc des décotes moindres sur le taux nominal. L’écart entre le taux « bon profil » et le taux moyen, qui peut atteindre 0,3 point, se traduit par plusieurs milliers d’euros supplémentaires sur la durée totale du prêt.
Le taux d’usure, filtre supplémentaire
Le taux d’usure fixe le plafond légal du taux annuel effectif global (TAEG) que les banques peuvent proposer. Lorsque les taux nominaux montent, le TAEG intègre aussi l’assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier. Les primo-accédants, souvent plus jeunes, paient une assurance emprunteur proportionnellement plus faible, mais leur profil de risque perçu par les banques compresse la marge disponible sous le plafond d’usure.
En pratique, certains dossiers viables sur le plan du reste à vivre se retrouvent refusés parce que le TAEG dépasse le seuil autorisé de quelques centièmes de point.
Primo-accession en France : recul puis rebond partiel
La chute de la primo-accession entre 2019 et 2023 a été documentée par plusieurs sources, dont l’Observatoire Crédit Logement/CSA. La part des primo-accédants est tombée sous la barre des 50 % des emprunteurs en 2023, un niveau historiquement bas.
Un rebond partiel s’est amorcé en 2025 et 2026, porté par la stabilisation relative des taux et la reprise de la production de crédit. Les données disponibles ne permettent pas encore de conclure que ce rebond ramènera la primo-accession à ses niveaux d’avant-crise. Les retours terrain divergent sur ce point : certains courtiers signalent un retour des jeunes acheteurs, d’autres notent que les dossiers acceptés concernent des profils mieux dotés en apport qu’avant 2022.
Des disparités territoriales marquées
L’impact de la hausse des taux ne se distribue pas uniformément sur le territoire. Dans les métropoles où le prix au mètre carré reste élevé (Paris, Lyon, Bordeaux), le ticket d’entrée impose des montants empruntés plus importants, ce qui amplifie mécaniquement l’effet de la hausse des taux sur le coût total.
En revanche, dans des territoires où les prix de l’ancien restent accessibles, la contrainte principale n’est pas tant le taux que la capacité à constituer un apport minimal. Les primo-accédants y font face à un double obstacle :
- Un apport personnel souvent insuffisant pour couvrir les frais de notaire et la part non financée par le crédit, les banques exigeant désormais un apport représentant au minimum les frais annexes
- Des droits de mutation (DMTO) qui alourdissent le coût d’entrée dans l’ancien, parfois relevés par les départements depuis l’autorisation de majoration
- Une offre de logements neufs en recul, les promoteurs ayant ralenti leurs lancements face à la baisse de la demande, ce qui réduit les possibilités d’achat avec TVA réduite ou dispositifs d’aide à la primo-accession
Crédit immobilier et profil primo-accédant : ce que les banques évaluent vraiment
Le taux nominal ne raconte qu’une partie de l’histoire. La décision d’octroi repose sur le taux d’endettement, plafonné à 35 % des revenus (recommandation du Haut Conseil de stabilité financière). Pour un primo-accédant dont les revenus sont modestes ou récents, ce plafond se transforme en mur.
Avec un taux à 3,3 % sur 20 ans, la mensualité pour un emprunt donné est sensiblement plus élevée qu’avec un taux à 1,5 %, niveau courant en 2021. Le montant empruntable à taux d’endettement constant a donc diminué de façon significative.
Les banques évaluent aussi le « reste à vivre » après déduction de la mensualité. Un ménage primo-accédant avec enfants et sans patrimoine se retrouve plus facilement sous le seuil de confort retenu par les établissements. Le refus de prêt ne sanctionne pas toujours un risque réel, mais un ratio administratif.
- Allonger la durée du prêt (jusqu’à 25 ans, voire 27 ans pour le neuf avec différé) permet de réduire la mensualité, mais augmente le coût total des intérêts
- Mobiliser le prêt à taux zéro (PTZ), recentré sur certaines zones et types de biens, reste l’un des rares leviers accessibles aux primo-accédants pour abaisser le coût global
- Négocier l’assurance emprunteur en délégation peut dégager quelques dixièmes de point sur le TAEG, parfois suffisants pour passer sous le taux d’usure
La hausse des taux a redistribué les cartes de l’accession à la propriété en France. Les primo-accédants, par définition dépourvus de capital immobilier antérieur, subissent une double peine : un crédit plus cher et un marché où les vendeurs tardent à ajuster leurs prix.
Tant que cet écart entre le coût du crédit et la correction des prix de l’ancien ne se résorbera pas, l’accès au premier achat immobilier restera une équation à plusieurs inconnues.
